Zabezpieczenie emerytalne: akcje czy nieruchomości, co jest lepsze?

Ze względu na zmiany demograficzne i postęp medyczny w Niemczech mamy coraz więcej starszych osób (60-70 lat +) i zbyt mało młodych ludzi, którzy odprowadzają składki do państwowego systemu emerytalnego. Trzeba sobie ciągle uświadamiać, że emerytura państwowa działa na zasadzie repartycji: z pieniędzy, które osoby aktywne zawodowo odprowadzają teraz do systemu emerytalnego, finansowana jest bieżąca emerytura obecnych beneficjentów. Obecni płatnicy składek nie budują więc kapitału na przyszłość.

Właśnie z powodu tych zmian struktury wiekowej w ciągu ostatnich 10-20 lat oficjalny wiek emerytalny był systematycznie podnoszony. Pokolenie 60+, jak moi rodzice, znało jeszcze liczbę „63" jako początek emerytury. Później nastąpiła korekta do 65. roku życia, a reforma emerytalna z 2007 r. podniosła go stopniowo do docelowego wieku 67 lat. Pod koniec 2019 r. pojawił się nawet pierwszy projekt ustawy, zgodnie z którym młodsze pokolenia mogłyby przejść na pełną emeryturę dopiero w wieku 69 lat i 4 miesięcy bez potrąceń.

Dodatkowo wypowiedź naszego ministra zdrowia Jensa Spahna, który stwierdził, że nasz system emerytalny jest finansowo zabezpieczony tylko do 2030 r. i że na późniejszy okres potrzebny jest jasny plan lub reforma. Jedno z proponowanych przez niego rozwiązań może nastąpić tylko poprzez dalsze podniesienie oficjalnego wieku emerytalnego oraz jednoczesne zwiększenie składek na ubezpieczenie emerytalne. W przeciwnym razie pieniędzy nie wystarczy dla obecnych emerytów, a przede wszystkim dla pokolenia baby boomers (urodzeni w latach 50. i 60.).

Nieprzyjemna, ale prawdziwa konkluzja

Te jednoznaczne trendy, wraz z wyzwaniami kryzysowymi, z jakimi Niemcy i reszta świata mierzą się od kryzysu finansowego do dziś (włącznie z COVID-19), niestety prowadzą do jednego wniosku: nie możemy liczyć na pewną i przewidywalną emeryturę. Mam dziś 34 lata i osobiście zakładam, że przy moim oficjalnym wieku emerytalnym na początku mojego wieku będzie stała „7".

Wracając do pytania wyjściowego: Dlaczego już w młodym wieku ważne i sensowne jest długofalowe działanie na rzecz zabezpieczenia emerytalnego? Moja kontrpytanie: „Chcesz i możesz pracować do 67, 70 czy więcej lat?" Oczywiście, że nie!

Wiele osób nie jest finansowo w stanie przejść wcześniej na emeryturę

Problem polega na tym, że wiele osób finansowo w ogóle nie będzie w stanie przejść wcześniej (a to oznacza z potrąceniami emerytalnymi) na emeryturę. Czyli w momencie, który młodzi ludzie dziś zakładają, ale który na pewno nie nastąpi. Konsekwencja: Jeszcze dłużej pracować i jeszcze mniej czasu na zasłużoną emeryturę. Aby tego uniknąć, rozmawiamy z naszymi klientami również o elastycznych strategiach, dzięki którym dzięki własnej inicjatywie można wcześniej przejść na emeryturę lub może od 50. roku życia pracować tylko na pół etatu. I najpóźniej w tym momencie wszyscy wiedzą, jak ważna jest inteligentna strategia finansowa i długoterminowy plan budowania majątku. Niestety tylko 10% obywateli Niemiec takowy posiada.

Większość naszych konsultacji rozpoczynamy od analizy aktualnej sytuacji finansowej (przychody / wydatki oraz majątek i zobowiązania) i przygotowujemy indywidualną opinię emerytalną. Pokazuje ona naszym klientom, jak wysoką „netto-emeryturę" otrzymają po odliczeniu wszystkich potrąceń. Pamiętaj: Emerytura państwowa oraz ewentualne dodatki z zakładowego zabezpieczenia emerytalnego nie są wolne od podatku! Oczywiście uwzględniamy również wszystkie istniejące plany oszczędnościowe i analizujemy ich potencjał zysku.

Drugim ważnym punktem jest temat utraty siły nabywczej, czyli inflacja. Ile będą warte moje oszczędności i dochody za 30-45 lat? Wszystkie koszty i wydatki rosną, żywność, benzyna, prąd, olej/gaz opałowy czy czynsze. Nie wystarczy więc obliczyć, jakim możliwym „nominalnym" dochodem będę dysponować np. za 40 lat. Trzeba też uwzględnić, że wiele dóbr codziennego użytku może wtedy kosztować dwa razy więcej. Decydująca jest siła nabywcza.

Dzięki analizie opinii emerytalnej każdy nasz klient wie, czy ma problem i przede wszystkim, jak duży ten problem naprawdę jest. Dopiero od tego momentu przechodzimy z reguły do rozwiązań i rozmawiamy konkretnie o tym, „jak ważne są w ogóle zyski i odsetki". Samo wyrównanie utraty siły nabywczej wymaga stopy zwrotu przynajmniej na poziomie inflacji. Jeśli majątek ma też „rosnąć", trzeba osiągnąć jeszcze więcej.

Elementarną zaletą młodszych pokoleń jest czynnik czasu! Już przy niewielkich comiesięcznych inwestycjach dzięki efektowi procentu składanego można zbudować pokaźny majątek lub nawet dochód pasywny. Dla zobrazowania prosty przykład:

• Ktoś odkłada miesięcznie 200 zł przy oprocentowaniu 5% rocznie. Po 10 latach jego kapitał wynosi około 31 000 zł.
• Odkłada przy tych samych warunkach 20 lat (czyli dwa razy dłużej), czyli spodziewamy się podwójnego wyniku? Błąd! Zgromadzony kapitał wynosi około 81 500 zł.
• Dodajmy kolejne 10 lat, czyli okres oszczędzania wynoszący 30 lat, wynik to prawie 164 000 zł.

Uproszczając: Trzykrotnie dłuższy okres inwestowania prowadzi do wyniku 5,3 razy większego. Drugi wniosek: Za każdy rok, który czekasz z rozpoczęciem budowania majątku, tracisz bardzo dużo pieniędzy.

Inwestuj swoje miesięczne pieniądze średnio- i długoterminowo tylko w wartości rzeczowe. Mogą to być akcje i fundusze indeksowe, ale też metale szlachetne jak złoto i srebro, a przede wszystkim nieruchomości jako inwestycja kapitałowa. Dzięki odpowiednim dźwigniom, jak np. korzyści podatkowe, dopłaty państwowe i/lub dochody z wynajmu, można już od 100-150 zł miesięcznie osiągnąć bardzo dużo!

Ale: Czy opłaca się dziś oszczędzać (przy niskich stopach procentowych)?

Zdecydowanie tak! Jestem nawet zdania, że gdy zna się dźwignie i możliwości (i je realizuje!), można budować majątek nawet więcej i bardziej świadomie niż kiedyś! W przeszłości szło się po prostu do banku i dostawało 3-5% odsetek od pieniędzy. Ten rodzaj inwestowania nie wymagał żadnej prawdziwej edukacji finansowej i nie trzeba było myśleć o inteligentniejszych alternatywach. Dziś jest jednak zupełnie inaczej! Bez własnej edukacji finansowej i fachowej wiedzy (lub niezależnego doradcy zaufania, który naprawdę traktuje cię poważnie i uczciwie) niestety poniesiesz porażkę w budowaniu majątku. Temat finansów stał się znacznie bardziej wymagający.

Podstawowa zasada powinna być przestrzegana od samego początku: Nie stawiaj wszystkiego na jedną kartę i buduj różne „garnki" majątkowe. Nie ma jednej idealnej inwestycji, która może wszystko. Każda forma inwestowania ma zalety i wady, każdy koncept ma indywidualne szanse i ryzyka. Optymalna droga polega na inteligentnej, dostosowanej do osobistej sytuacji mieszance.

Musisz zdecydować, ile czasu i chcesz, i możesz zainwestować w budowanie majątku. Temat czasu wolnego i rodziny jest dla większości moich pracujących klientów bardzo ważny. Dlatego nie każdy jest gotów wymieniać jeszcze więcej czasu na pieniądze. Uświadom sobie, gdzie leżą twoje priorytety. Masz wystarczająco dużo czasu i specjalistyczną wiedzę? Wtedy inwestuj w akcje solidnych firm i wykorzystuj szanse rozwijających się przedsiębiorstw, jak np. „jutrzejszy Google".

Masz wtedy ryzyko we własnych rękach, decydujesz, co kupujesz, kiedy i przede wszystkim, kiedy powinieneś sprzedać i zrealizować zyski. To na pewno największe wyzwanie każdego inwestora akcyjnego. Zwracaj uwagę na minimalizację ryzyka w dłuższej perspektywie, inwestuj też w bardziej defensywne lub pozornie nudne, ale stabilne akcje i buduj sobie pasywny dochód dzięki dywidendom (czyli wypłatom z zysku). Nawet jeśli kursy akcji nie będą oszałamiające.

Jeśli ciągłe obserwowanie rynku kapitałowego jest dla ciebie za stresujące lub nie masz wiedzy i czasu na to, polecam ci szeroko dywersyfikowaną inwestycję w ETF-y lub fundusze indeksowe, jak np. MSCI World, S&P 500, Nasdaq 100, Emerging Markets i/lub DAX. Te możliwości inwestycyjne są bardzo tanie i pozostajesz szeroko i aktualnie zdywersyfikowany. Nie wygenerujesz tyle zysku co przy akcjach indywidualnych, ale masz znacznie spokojniejsze wody i pewność planowania. Nie musisz ciągle obserwować rynków kapitałowych ani zaczynać codziennie oglądać N-TV czy czytać działu gospodarczego gazety. Dlatego te formy inwestowania naprawdę nadają się dla każdego, o ile twój horyzont inwestycyjny jest średnio- lub długoterminowy.

Jako odporną na kryzysy inwestycję powinieneś w optymalnym przypadku mieć też trochę fizycznego złota lub srebra w zapasie. Dziś nie potrzebujesz do tego koniecznie skrytki bankowej ani sejfu w domu. Istnieją już rozwiązania, jak to zrobić sprytnie, prosto i przejrzyście.

Nieruchomość jako inwestycja kapitałowa. Zaletą jest to, że twój najemca spłaca za ciebie większą część nieruchomości, a w średniej perspektywie zbudujesz sobie nawet pasywny dodatkowy dochód. Alternatywnie sprzedajesz nieruchomość, ale najwcześniej po 10 latach. Bo po 10 latach zysk ze sprzedaży jest całkowicie wolny od podatku! To prawdziwa rzadkość. Zadaj sobie pytanie, czy na własną rękę szukasz nieruchomości do remontu w swojej okolicy i chcesz ją całkowicie samodzielnie zarządzać i obsługiwać (wynajem, remont, rozliczenie kosztów dodatkowych itp.). Ogromne nakłady pracy!

Alternatywa: Inwestujesz świadomie w sprawdzone i zakwalifikowane nieruchomości wraz z kompletnym konceptem zarządzania i nie musisz się o nic martwić. Tę drogę wybierają również profesjonalni i instytucjonalni inwestorzy nieruchomościowi.

Jedno z najtrudniejszych pytań w ogóle! Istnieją ludzie, którzy realizują strategię dalszego wynajmowania, aby pozostać elastycznym w kwestii miejsca zamieszkania. W zamian inwestują w wynajmowane nieruchomości, aby mieć później wystarczająco dużo kapitału lub dochodów z wynajmu, żeby wynająć to, co im odpowiada.

Druga droga to dom lub mieszkanie na własny użytek. Dla wielu osób własna nieruchomość ma szczególną „wartość emocjonalną", której zasadniczo każdy pragnie. Nie jest to jednak klasyczna inwestycja finansowa, ponieważ nieruchomości trzeba też utrzymywać i na to, także z myślą o późniejszym wieku, trzeba tworzyć rezerwy remontowe. Większość ludzi w Niemczech kupuje nieruchomość na własny użytek i z powodu rosnących cen zakupu wiąże się z wysokimi zobowiązaniami/długami. Przez to często mają mało lub wcale przestrzeni na długoterminowe budowanie majątku.

Dlatego mogę tylko doradzić dokładną analizę, na co rodzinę naprawdę stać. Nawet po zakupie mieszkania lub domu powinien pozostać potencjał oszczędnościowy na akcje, fundusze lub nieruchomości na wynajem itp. Zakup, który doprowadza cię do granic własnej płynności, może być bardzo niebezpieczny. Własny dom co prawda oszczędza czynsz, ale miesięczne koszty utrzymania nieruchomości i obsługi kredytu często przewyższają porównywalny czynsz. Zawsze pamiętaj: Własny dom nie przyniesie dodatkowych bieżących dochodów. Jeśli do emerytury nie jest spłacony i nie ma rezerw finansowych na remonty itp., trzeba go w najgorszym przypadku sprzedać na emeryturze. A tego właśnie chcieliśmy uniknąć.

Dlatego pokazuję klientom strategie, jak oba cele są możliwe. Cechą szczególną mojego konceptu jest strategia „dopalacza spłaty dla własnej nieruchomości użytkowej już po 20 latach".

Istnieje wiele możliwości i dróg zbudowania sobie średnio- i długoterminowo niezależności finansowej. Należy przy tym unikać następujących fundamentalnych błędów:

• Za długo czekać! Czynnik czasu ma decydujący wpływ na powodzenie inwestycji kapitałowej.
• Stawiać tylko na jedną strategię inwestycyjną! Tylko inteligentna mieszanka może trwale wyrównywać szanse i ryzyka.
• Przeceniać samego siebie! Chodzi o własne życie, własną przyszłość. Nikt nie będzie w stanie podejść do tego całkowicie obiektywnie. I: Bez solidnej wiedzy fachowej błędy są nieuniknione. Pierwszy krok powinien więc prowadzić do zaufanego, wyspecjalizowanego maklera.

• Altersvorsorge w Niemczech, Prywatne zabezpieczenie emerytalne 2026
• Oto najlepsze ubezpieczenia emerytalne

• SGB VI – ustawowe ubezpieczenie emerytalne – dostęp: 13.08.2026
• Deutsche Rentenversicherung – niemiecki ZUS – dostęp: 13.08.2026
• Rozporządzenie o wielkościach referencyjnych ubezpieczenia społecznego 2026 (SVBezGrV 2026) – dostęp: 13.08.2026